Особенностью жилищных сертификатов является то, что их выпуск и обращение - регулируются не в соответствии с 214-м законом, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. Правовой основой этого инструмента являются: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов", Федеральный закон от 22.04.96г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», Приказ Федеральной Службы по финансовым рынкам (ФСФР РФ) от 25.01.2007 N 07-4/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг".

Сама идея создания нового вида ценных бумаг - жилищных сертификатов - во многом связана с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек – имеются в виду случаи с обманутыми дольщиками.

Полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими схемами долевого строительства представляется главным образом в гарантированной сохранности вложений граждан. Приобретая жилищные сертификаты, Вы получаете возможность постепенно накапливать не только денежные средства, но и квадратные метры, ведь каждый сертификат номинирован и в деньгах и в единицах общей площади жилья и будет давать право на приобретение фиксированной площади будущей квартиры.

Компания-застройщик, избирая путь привлечения средств через выпуск жилищных сертификатов, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, избавляется от необходимости изобретать различные, так называемые, "серые" схемы, в том числе вексельные.

На наш взгляд, для желающих приобрести жилье в новом доме и для инвесторов, заинтересованных в получении дохода на рынке недвижимости, этот способ более чем интересен. Для владельца жилищного сертификата сохраняется право вместо жилой площади получить номинал сертификата и начисленные проценты (индексацию), участник долевого строительства такого права не имеет. При этом номинал жилищной облигации остается неизменным на весь срок займа вне зависимости от колебаний рыночной стоимости жилья.

После приобретения определенного количества жилищных сертификатов (устанавливается застройщиком при эмиссии, но не менее 30% площади приобретаемого жилья), покупатель может заключить договор с застройщиком на приобретение конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки строительства и условия выплаты оставшейся суммы.

Погашение сертификатов начинается с момента ввода в эксплуатацию дома, под строительство которого они выпущены. Срок погашения сертификатов не может быть меньше двух месяцев. Погашение сертификатов может производиться как деньгами, так и квартирами.

Если к моменту погашения у Вас на руках имеются жилищные сертификаты в количестве менее 100% от площади желаемой квартиры, оставшуюся часть необходимо будет оплатить деньгами. Этот порядок должен быть отражен в решении о выпуске жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты выпускаются под конкретный проект, под конкретные квадратные метры. В этом их преимущество в части невозможности выпустить и продать жилищных сертификатов больше, чем площадь многоквартирного дома, который строится на деньги от их продажи. Таким образом, нет проблемы "двойной" продажи квартир.

Можно ли говорить о том, что жилищныесертификаты для определенных категорий граждан сделают жилье доступным?

Законодателем не закладывалась в эти бумаги идея удешевления и большей доступности жилья. Этот инструмент - альтернатива договору долевого участия в строительстве, у которой, кстати, есть ряд преимуществ.

Ярко выраженной сегментации потенциальных приобретателей жилищных сертификатов среди населения нами не усматривается, поскольку использование этих бумаг возможно как при строительстве элитного жилья, так и сравнительно недорогого.